分譲

• 分譲マンションの歴史

　住宅団地開発が活発だった戦後は、分譲は戸建てが中心でした。新設住宅着工統計を見ると、1951年に約5,000戸の分譲住宅が着工されていますが、これは多くが戸建てだったと考えられます。その後、日本住宅公団が団地型のマンションの供給を開始するなど、徐々に分譲住宅の着工数は増え、1969年には10万戸を突破します。
　このような時期に、利便性の高い東京都心部で高級なマンションの分譲が始まり、大手の不動産事業者もマンション分譲に参入しました。1970年からは住宅金融公庫（現・（独）住宅金融支援機構）によるマンション融資がスタート。数々の高層マンションも登場して、分譲マンションが市民権を獲得しました。
　1985年には分譲住宅約22万戸中、約12万戸がマンションとなりました。1992年には定期借地権制度が創設され、この制度を活用したマンションも供給されるようになりました。
　1990年代のいわゆるバブル崩壊の後には、法人の事業の再構築等による工場や社宅の売却が進み、跡地での分譲マンション開発が進みました。中でも都心部、特に湾岸エリアでは、数多くの超高層マンションが開発されています。
　こういった法人の土地売却が一段落した後には、都心や駅前等での再開発案件等が増加しています。

• 多様化する住まいのニーズ

　近年、少子化・高齢化が進展する中、世帯構成やライフスタイルの変化等により、住まいや住生活に関するニーズは多様化しています。そうした中、分譲マンションの購入層は従来のファミリー層のみならず、DINKS・シングル、そして郊外の戸建てから交通利便性の高いエリアに住み替えるリタイア層等にまで広がりを見せています。
　多様化するニーズに対応して、大規模な敷地に商業施設等と複合的に開発される物件や、共用施設を充実させた大規模物件、環境共生・省エネを重視した物件、職住近接等に対応したコンパクトタイプの物件等、さまざまな企画のマンションの供給が行われています。さらに、2011年に発生した東日本大震災等で住まいの安心・安全に対する意識が高まる中、マンションでは免震・制振構造の採用、非常用電源の確保、防災備蓄倉庫の設置などの取組みも多く見られるようになりました。
　これらに加え、2020年以降のコロナ禍を受け、住宅にも感染症対策が求められるようになり、非接触キーや非接触水栓など新たなアイテムも普及していきました。さらに、コロナ禍を機に働き方改革が加速し、リモートワークが進んだことから、自宅や共用部での業務が可能な住宅企画も増えています。

• ストック増加と老朽マンションの建替え

　分譲マンションのストックは年々増加しており、累計で680万戸を超えています。建築基準法制定後、日影規制の導入や、数次にわたる耐震基準等の強化等があり、既存不適格となった高経年分譲マンションも少なくありません。さらに近年、住設機器・工事手法・商品企画が進化する一方で、エレベーターがない、配管の刷新が困難等、改修が難しい高経年マンションもあります。こういった場合には、建替えが選択肢に入ってきます。
　国土交通省は2002年に区分所有法を改正して建替え決議の要件を緩和するとともに「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」を施行。建替え決議を実施したマンションは、建替組合を設立し、組合が主体となって建替え事業を進められるようにしました。2014年には、同法の改正により5分の4の多数決で区分所有関係を解消し土地を売却できる「マンション敷地売却制度」が創設され、マンションを商業施設等の他の用途に再生することも可能となりました。しかし、合意形成の難しさ、建築規制の問題などがあるため、マンション建替えは、国の掲げる目標ほど進んでいないのが現状です。

• 高まるマンション管理の重要性

　分譲マンションの敷地および共用部分の管理は、区分所有者により構成される管理組合がその責任と負担で行うことが原則とされています。多くの場合、管理組合は管理業務を行うための費用を管理費として区分所有者から徴収し、マンション管理業者に業務を委託しています。
　建設省（現・国土交通省）は1982年、マンション管理規約のモデルとなる中高層共同住宅標準管理規約（現・マンション標準管理規約）を作成。以降、時宜に応じて改正を実施しており、多くの管理組合が、このマンション標準管理規約に基づき長期修繕計画を策定して修繕積立金を区分所有者から徴収し、計画的な修繕を実施することでマンションの維持保全を行っています。
　他方、区分所有法等の法・規制が、分譲マンションの普及に追随して整備された経緯があるため、法整備以前に建てられた高経年マンションの中には管理組合が存在しない、あるいは機能していない、いわゆる「管理不全マンション」も見受けられ、問題となっています。
　そうした課題を解決するために、国土交通省は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」を2021年6月に改正して、管理組合の運営を地方自治体が認定する「管理計画認定制度」を創設、同年9月には、管理適正化に向けた管理組合、自治体、国等それぞれの役割を示す「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」を策定しました。改正法は2022年4月に施行され、管理計画認定制度がスタートし、同時に（一社）マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」も始まりました。
　また、2022年10月には、法務省法制審議会において区分所有法改正に関する議論が開始されました。再生や管理の円滑化等について議論が行われています。

賃貸住宅

　戦後は、住宅不足に対応して、公団公社による公的賃貸住宅の供給が主流でしたが、その後民間による良質な賃貸住宅の供給も増え、都心部においては高級賃貸住宅市場もマーケットとして成立するようになりました。
　近年では、少子化・高齢化への対応やニーズの多様化、人口減少等、賃貸住宅市場を取り巻く環境も変化しており、こうした変化に対応すべく、さまざまな取組みが進められています。例えば、原則として60歳以上の方を入居対象として生活相談や安否確認も提供する「サービス付き高齢者向け住宅」（2011年より登録制度がスタート）等の高齢者向けマンションの整備や、留学生の増加や進学率の向上等を背景とした学生向けの需要に対応した賃貸マンションや寮の開発も行われています。

不動産流通

• 不動産流通業の近代化

　不動産流通事業とは、土地や建物の売買・賃貸借等の契約の仲介（媒介）を行う事業で、その歴史は古く、不動産業の原点と考えられています。
　戦後の混乱期には不動産取引をめぐるトラブルが多発したため、1952年、顧客の利益の保護や不動産業の健全な発達を図ることなどを目的に、事業者の登録制等を導入した宅地建物取引業法（以下、宅建業法）が制定され、さらに1964年の改正で事業者の免許制度が導入されました。その後1960年代後半にかけて、人口の大都市圏への集中、住宅需要の拡大等に伴い、不動産流通事業者の数は急激に増加。大手不動産事業者も参入し、不動産流通業の近代化とともに大手と中小の分野調整等も社会的な注目を集めました。
　1980年には、不動産仲介の当事者同士の契約関係を明確にしなければならないという社会的な要請に対応するため、宅建業法が改正されて一般・専任媒介契約制度が誕生。これによって一定の事項の書面化等が定められ、専任媒介契約時は「流通機構」へ物件情報を登録することになりました。加えて、不動産物件情報の共有化を推し進めるために1990年にスタートしたのが専属専任媒介契約制度です。この契約の取引について、流通機構を需給圏域ごとに一本化した「指定流通機構」（レインズ＝REINS［RealEstate Information Network System］）への登録が義務付けられました。
　国は不動産流通市場の活性化に向け、消費者が安心して既存住宅を選択・購入できる環境づくりを進めるべく、さまざまな施策を打ち出しています。2018年には、改正宅建業法が施行され、媒介契約締結時・重要事項説明時等において、「建物状況調査（インスペクション）」の斡旋の可否や、行った場合の結果の概要を、仲介する不動産事業者が説明する義務が課されています。
　近年の規制改革やDXの推進に伴い、不動産取引のオンライン化が進められています。国による制度整備等も進められており、賃貸取引では2017年に、売買取引では2021年にITを活用した重要事項説明の本格運用が始まりました。2022年には重要事項説明書等の電磁的方法による交付もスタートしました。こうした中、事業者においても、販売活動の非対面化等の消費者の選択肢を増やし、利便性を高める取組みが進められています。

• ストック時代におけるリフォーム・リノベーション

　2006年には住生活基本法が制定・施行され、住まいに関するニーズの多様化や数的なストックの充足等も踏まえ、国は「リフォーム」や「リノベーション」といった既存ストックの活用といった政策にも力を入れるようになりました。
　リフォームが「改修」を意味するのに対して、リノベーションは「既存建物を改修してなんらかの新しい価値を付与する」という意味で広く使われています。不動産流通業界では、仲介する際にリフォーム・リノベーションもセットで提案するビジネスモデルが増えています。また分譲事業者の中には、既存建物を購入してリノベーションして売却する、買取再販事業を手掛ける事業者も増えてきています。
　2018年には、国土交通省に登録した事業者団体が定めるリフォーム計画等の一定基準をクリアした物件に対して、国が商標登録したロゴマーク（標章）の使用を認める「安心R住宅」制度がスタートしました。
　質の高い新規の住宅ストック創出とともに、こうした既存のストック活用が進むことが期待されています。